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台灣房地產沒有泡沬化，但是已經高風險化了。—般市場談論價格過高，常以泡沫化稱之，但也由於泡沫化於現今台灣房地產業之現況不甚相符，致各界爭論點始終圍繞在有沒有泡沫化，致市場現況到底如何已經失焦。所謂泡沫化，以例子來解釋，有如倒啤酒的狀況，每當啤酒剛倒入杯子時，泡沫開始產生，在泡沫滿出杯子時，雖然從外表看有一整杯的啤酒，但整個杯子只有一半的啤酒，隨著泡沫逐漸消散，杯子裡有多少酒才能真正的顯現出來。對照房市的情形，如帛琉果房價因為投機炒作而推高到民眾無法負擔的時刻，那超高的價格就有如啤酒杯裡的泡沫一般，市場自然會因為供需的不平衡而下修，緩步下修供需雙方還有喘息的機會，如果價格高到修正過程又快又急，那就是泡沫化，也就是房市崩盤。 目前房價偏高是事實，但是否會形成所謂泡沬化，筆者認為要看房地產的活力夠不夠強，以及需求強度是否足夠維持價格。不論何種產業或產品，一定受到經濟學最基本的供需原理所涵蓋不可能例外。自92年SARS之後，房價持續買屋網上揚，上揚的原因即在於需求強勁，市場逐步進行調整，市場推案量日增，到了今年初，市場氛圍已經改變，消費者己經無力負擔而消聲匿跡，但是推案計劃已經就緒不得不發，所以928檔期案量超過千億。試想市場上消費者已經減少，而供給量卻大噴發，必定會有區域房價鬆動，終致全面性的下跌。如果市場需求慢慢減少，房價緩步下跌，市場還會慢慢修正。但如果修正的步調太快，令人措手不及，那就真的是泡沬化。以目前房市價格來看，雖然價格已相對高，但借錢是也還沒有高到像當年日本民眾根本無力負擔的情形，所以台灣還沒有高到形成泡沬的程度，但以目前的房價高點，說台灣房市高風險化，或許較貼切。 以區位來看，「市中心區抗跌，外圍波動大」是所有人的共識，原因就是市中心區的生活機能佳、交通建設方便、公共設施齊全等等因素，吸引較多的人願意居住在這些區域，因而需求強勁，房價高，同時也因為需求高使價格居高不下，例如台北市大安區、信義區等區域；外圍地區則是購買力較低的民眾，因為無個人信貸力購屋，退而求其次「用時間換取空間」，而這些外圍區域也由於供給較多，當房市景氣變動時首當其衝，價格上下震盪情形相對更明顯，像台北市外圍的淡水、林口、三峽及基隆、桃園等地，市場買氣很容易因為政策上或經濟上的些微風吹草動，就有如驚弓之鳥般快速變動，像最近銀行緊縮對小套房的貸款，淡水地區的套房產品馬上滯銷，又如桃園在這一波景氣趨緩之下，也已經有建商傳出財務有問題的傳言。 其實房地產業算是創新力十足的行業。產業需要不面膜斷的創新，才能保持活力，台灣房地產也持續出現新的產品概念，而活力充沛，不同時期出現不同的創新產品，從最早的公寓產品、大樓、透天別墅，滿足基本的居住需求，到近幾年興起的大坪數豪宅，提供不同的滿足感，一直到捷運共構產品，將交通便利性拉到住家樓下，持續出現創新的產品，新增加的換屋及首購需求，使房市一直循環不絕，而且房地產不可移動及高價值的特性，形成小範圍內不易取代的現象，排除太多競爭的可能，加上持續的研究創新，推出市吳哥窟場所能接愛的產品，維持著市場的活力。所以房市是否會泡沫化，也還是要看其區位良窳，如果是在大量推案的區域，市場的供給與需求相互背離，那泡沬化的可能性相當高。相反的位於需求強勁、一屋難求的區域，強勁的需求支撐著高房價，泡沬化當然不可能出現，所以房市是不是會泡沫化或是會不會急速的修正，關鍵就在區位。 房市雖不會泡沬化，但是相對較股市穩定的房地產，一旦景氣緩步下滑時，時間又相當長，而其高風險性則是由於供需雙方的資訊取房屋出租得的不對等、相關知識較複雜以及政府法令的不健全所造成。由於資取得的困難及不對等，消費者及業者均僅能由片斷的資料來判斷整體市場環境，猶如以管窺天。再加上市場上炒作資訊充斥，令人難以判斷孰為正確的市場訊息，作成錯誤判斷的機會當然增加，高風險性於焉形成。萬一不幸踩到地雷套牢時，只好斷頭損失。 如果大家能得到共識，將正確的市場資訊篩選之後公布於特定的園地，或許是由政府或業者所共同維護，此時不論是業者或消費者都可以很容設計裝潢易的取得資訊，就不會在市場緩步下滑現象出現時，還大量的推出新案，造成供給量過高，而不是等到市場遲緩很明顯時，才發現推案時機不對，徒增利息損失。 市場這樣的氣氛之下，建議消費者可以暫緩購屋，等待價格自行調整到可接受程度時，再進場購屋或者是購屋的區位選擇在重要交通建設區域，例如捷運站或交流道附近，市中心區域相對抗跌性較佳，都是在現階段可以考慮的區域，尤其社區的管理品質好不好，鄰近區域的生活機能、學區等條件，都需要訂做禮服多多了解。 政府營造安全的市場環境責無旁貸，目前房地市場最大的缺失，即在於資訊的不公開，不論是消費者購屋或是業者的市場研究，沒有充足的資訊可供判斷，市場行為有如瞎子摸象一般。政府在行政上或是法令上能提供較為即時且完整的統計資料，或許可以提供民眾及業者較為完整的市場輪廓，可以減少很多錯誤的投資。
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